{preheader}
OVER DE KENNISNAME- EN AANVAARDINGCLAUSULE IN ALGEMENE VOORWAARDEN EN DE ZWARTE LIJST VAN STEEDS ONRECHTMATIGE BEDINGEN TUSSEN ONDERNEMINGEN
_Het arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen van 15 februari 2023 is één van de eerste toepassingen aangaande bedingen die de wetgever steeds als onrechtmatige beschouwt in de contractuele
relatie tussen ondernemingen in de ‘hogere’ rechtspraak_
SAMENVATTING VAN DE FEITEN. Op 14 juni 2021 sluit een bakkerij (hierna ‘appellante’) een samenwerkingsovereenkomst met een onderneming die actief is in de uitzendsector (hierna
‘geïntimeerde’) op basis waarvan deze laatste uitzendkrachten ter beschikking stelt van de bakkerij. De ondertekende samenwerkingsovereenkomst bevat de volgende clausule:
“_Middels het ondertekenen van deze samenwerkingsovereenkomst erkent de klant kennis genomen te hebben van, alsmede akkoord te gaan met onze algemene voorwaarden die als bijlage gaat bij deze
overeenkomst zijn gevoegd en hiervan een intrinsiek deel uitmaken. Behoudens andersluidende schriftelijke overeenkomst, zullen deze algemene voorwaarden integraal van toepassing zijn op alle
overeenkomsten die tussen T.J. en de klant worden aangegaan.”_
Geïntimeerde stelt dat appellante na beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst twee uitzendkrachten rechtstreeks via een arbeidsovereenkomst in dienst heeft genomen zodat zij voor elk van hen een
selectievergoeding verschuldigd is. Geïntimeerde heeft deze selectievergoeding op 6 oktober 2021 aan appellante gefactureerd en beroept zich daarbij op artikel 12 van haar algemene voorwaarden die in
deze selectievergoeding voorziet.
Ondanks het voormelde kennisname- en aanvaardingsbeding in de ondertekende samenwerkingsovereenkomst betwist appellante het verschuldigd karakter van deze selectievergoeding. Volgens appellante is
dit beding immers nietig op grond van artikel VI. 91/4, 4° van het Wetboek van Economisch Recht (hierna ‘WER’).
DE ZWARTE LIJST VAN BEDINGEN IN HET WER DIE STEEDS ONRECHTMATIG ZIJN. Sinds 1 december 2020 zijn er vier bedingen in de contractuele relatie tussen ondernemingen die steeds onrechtmatig zijn (1). Deze
vier bedingen, zijn allen vervat in art. V.91/4 WER (2) en zijn van toepassing op elke contractuele relatie tussen ondernemingen ongeacht de omvang van de onderneming of de aard van de contractuele
relatie (aanneming, onderaanneming, architectuur, studie, verkoop, projectontwikkeling, verhuur, etc.)(3).
In het arrest van 15 februari 2023 toetste het Hof van Beroep van Antwerpen de voormelde clausule van de samenwerkingsovereenkomst af aan artikel V.91/4, 4° WER. Overeenkomstig art. V.91/4, 4° WER
is onrechtmatig het beding dat ertoe strekt:
“_op onweerlegbare wijze de kennisname of de aanvaarding van de andere partij vast te stellen met bedingen waarvan deze niet daadwerkelijk kennis heeft kunnen nemen v__óór het sluiten van de
overeenkomst.”_
Volgens het Hof van Beroep van Antwerpen is de voormelde clausule van de samenwerkingsovereenkomst een kennisname- en aanvaardingsbeding in de zin van art. VI.91/4, 4° WER. Op grond van deze clausule
werd appellante, behoudens andersluidend schriftelijk akkoord, door de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst immers geacht kennis genomen te hebben van de algemene voorwaarden van
geïntimeerde en deze aanvaard te hebben ook al had appellante van deze algemene voorwaarden geen kennis genomen voorafgaand aan de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst. Wegens strijdigheid
met art. VI.91/4, 4° WER werd deze contractuele clausule door het hof als nietig beschouwd.
BEWIJS BLIJFT MOGELIJK DAT ALGEMENE VOORWAARDEN TOCH VAN TOEPASSING ZIJN. Belangrijk is dat het Hof van Beroep van Antwerpen in zijn arrest van 15 februari 2023 verduidelijkt dat de nietigheid van de
voormelde clausule niet verhinderde dat een onderneming toch kan bewijzen dat haar algemene voorwaarden van toepassing zijn.
Dit was in casu volgens het hof echter niet geval (4). Geïntimeerde reikte immers geen enkel element aan waaruit bleek dat haar algemene voorwaarden gevoegd waren aan de samenwerkingsovereenkomst die
appellante op 14 juni 2021 had ondertekend. In de overeenkomst werd ook geen vindplaats (vb. een website) vermeld waar de algemene voorwaarden geconsulteerd konden worden. De algemene voorwaarden
waren ook niet ondertekend. Evenmin bleek dat deze algemene voorwaarden op de achterzijde van de facturen van geïntimeerde waren afgedrukt. Er werd op de voorzijde van de facturen ook niet naar deze
algemene voorwaarden verwezen, noch naar een vindplaats (vb. een website) waar appellante deze algemene voorwaarden kon consulteren. In de correspondentie tussen partijen werd ook niet naar deze
algemene voorwaarden verwezen.
Vermits geïntimeerde niet aantoonde dat appellante kennis had gekregen van de algemene voorwaarden dan wel redelijkerwijze daarvan kennis kon nemen en deze algemene voorwaarden aanvaard had, anders
dan door een verwijzing naar de voormelde kennisname- en aanvaardingsclausule in de samenwerkingsovereenkomst, zijn de algemene voorwaarden van geïntimeerde volgens het hof dan ook niet
tegenwerpelijk aan appellante.
Gevolg was dat geïntimeerde zich volgens het hof niet op art. 12 van haar algemene voorwaarden kon beroepen om een selectievergoeding van appellante te eisen.
(1)Ingevoerd door de Wet van 4 april 2019 houdende wijziging van het Wetboek van Economisch Recht met betrekking tot misbruiken van economische afhankelijkheid, onrechtmatige bedingen en oneerlijke
marktpraktijken tussen ondernemingen, _BS _24 mei 2019.
(2) Het is een zwarte lijst van bedingen. Indien deze bedingen voorkomen in een contract tussen ondernemingen, worden deze steeds als nietig beschouwd.
(3) BUSSCHER, S., “Onrechtmatige bedingen in bouwcontracten tussen ondernemingen”, in TILLEMAN, B. (ed.), _Themis 2023-2024 nr. 128 Bijzondere overeenkomsten, _Brussel, Lefebvre Sarrut Belgium NV,
2024, 189-193.
(4) Antwerpen 15 februari 2023, _Limb. Rechtsl. _2023, 3de kwartaal, p. 202. In casu speelde ook mee dat er geen bestendige handelsrelatie tussen partijen bestond waarbij geïntimeerde in een eerdere
handelsrelatie had verwezen naar haar algemene voorwaarden waartegen appellante geen voorbehoud had geformuleerd.
{can-spam}
{webversion}
{copyright}
{address}
{preheader}
SCHADEVERGOEDING NA INTREKKING GUNNINGSBESLISSING: GEEN VERNIETIGING VAN DE GUNNINGSBESLISSING, GEEN SCHADEVERGOEDING?
-_ Oktober 2023 –
_
_Middels een arrest van 12 januari 2023 heeft het Hof van Cassatie verduidelijkt dat de intrekking van een gunningsbeslissing door een aanbestedende overheid niet tot gevolg heeft dat de onwettigheid
van de gunningsbeslissing per definitie vaststaat, zodat de burgerlijke rechter bevoegd blijft om na te gaan of de ingetrokken gunningsbeslissing al dan niet door een onwettigheid is aangetast._
SAMENVATTING VAN DE FEITEN. In 2011 publiceerde de gemeente Sint-Jans-Molenbeek een aankondiging van een overheidsopdracht voor het renoveren en uitbreiden van de gemeentelijke bibliotheek. Middels
beslissing d.d. 5 oktober 2011 besliste de gemeente om de opdracht toe te kennen aan de NV GILLION CONSTRUCT.
De NV SOCATRA stelde een schorsingsberoep bij uiterst dringende noodzakelijkheid in bij de Raad van State op 17 januari 2012. Middels zijn arrest van d.d. 1 februari 2012 schorste de Raad van State de
gunningsbeslissing van het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Sint-Jans-Molenbeek[1].
Ingevolge deze schorsing trok het gemeentebestuur op 2 maart 2012 zijn gunningsbeslissing in.
Teneinde schadevergoeding te bekomen stelde de benadeelde inschrijver de NV SOCATRA op 28 september 2012 een procedure in bij de burgerlijke rechter, die zowel in eerste aanleg als in hoger beroep
zijn vordering tot schadevergoeding ongegrond verklaarde. Na een succesvol cassatieberoep belandt de zaak uiteindelijk bij het Hof van Beroep van Bergen.
BESTREDEN ARREST VAN HET HOF VAN BEROEP VAN BERGEN VAN 25 MEI 2021. Het Hof van Beroep van Bergen volgt de redenering van de NV SOCATRA niet dat de gunningsbeslissing d.d. 5 oktober 2011 met een
onwettigheid is aangetast en dit om minstens 2 redenen. Ten eerste hield de intrekking van de gunningsbeslissing geen enkele erkenning in van de onwettigheid van de gunningsbeslissing. Ten tweede
volstaat de loutere intrekking van de gunningsbeslissing niet om de onwettigheid van de ingetrokken gunningsbeslissing aan te nemen. De NV SOCATRA moet de onwettigheid nog steeds bewijzen. Tegen dit
arrest stelde de NV SOCATRA een cassatieberoep in.
ARREST VAN HET HOF VAN CASSATIE VAN 12 JANUARI 2023. Voor het Hof van Cassatie argumenteert de NV SOCATRA NV o.m. dat de intrekking van een gunningsbeslissing tot gevolg heeft dat deze
gunningsbeslissing met terugkerende kracht verdwijnt uit het rechtsverkeer en het hierdoor voor de hoven en rechtbanken niet langer is toegestaan om de wettigheid van de gunningsbeslissing te
beoordelen. Bovendien argumenteert de NV SOCATRA dat een administratieve beslissing zoals een gunningsbeslissing in beginsel alleen kan worden ingetrokken indien deze beslissing onrechtmatig is.
Het Hof van Cassatie volgt deze argumentatie van de NV SOCATRA niet. Volgens het Hof van Cassatie kan uit een ingetrokken gunningsbeslissing niet zonder meer worden afgeleid dat het bestuur, dat een
dergelijke beslissing intrekt, hoe dan ook de onregelmatigheid ervan zou hebben erkend. De rechter die uitspraak moet doen over een schadevergoedingsvordering, waarvan de oorzaak wordt toegeschreven
aan de onwettigheid van de ingetrokken gunningsbeslissing, kan volgens het Hof van Cassatie nog steeds de wettigheid ervan verifiëren. De rechter kan derhalve nog steeds uitspraak kan doen over de
wettigheid van de ingetrokken gunningsbeslissing, tenzij hij deze beslissing eerder onwettig heeft verklaard[2].
CONCLUSIE EN AANBEVELINGEN. Het belang van dit arrest van het Hof van Cassatie kan moeilijk worden onderschat: het hof maakte de belangrijke nuance dat niet elke beslissing van een bestuur tot
intrekking van zijn eerder genomen gunningsbeslissing als een erkenning van een onwettigheid moet worden beschouwd. Voor het bestuur komt het erop aan deze onwettigheid niet te erkennen ook niet
impliciet o.m. middels de motieven van zijn intrekkingsbeslissing. Voor de benadeelde inschrijver komt het erop aan zich niet tevreden te stellen met de schorsing van een gunningsbeslissing. Enkel de
vernietiging van een gunningsbeslissing opent immers het recht op schadevergoeding[3].
[1] RvS 1 februari 2012, nr. 217.662, SA SOCATRA.
[2] Cass. 12 januari 2023, C.21.0486.F, www.juridat.be
[3] Meer bepaald enkel een vernietigingsarrest, waarbij na een onderzoek ten gronde door de Raad van State zelf een onwettigheid wordt vastgesteld, kan aanleiding geven tot schadevergoeding (tot
herstel). Zie bijhorende conclusies Adv. Gen. B. INGHELS bij het Hof van Cassatie, _T. Aann_. 2023, afl. 2, 153-154.
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
{preheader}
[Logo] [1]
BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING OF BUITENGERECHTELIJKE VERVANGING: KEUZESTRESS VOOR DE SCHULDEISER?
-_ Augustus 2023 –
Sinds de inwerkingtreding van het nieuw verbintenissenrecht op 1 januari 2023 bestaan er meer mogelijkheden voor een schuldeiser om zonder voorafgaandelijke rechterlijke tussenkomst sanctionerend op
te treden t.a.v. haar schuldenaar indien deze laatste contractuele wanprestaties begaat. Deze nieuwe buitengerechtelijke sanctioneringsmogelijkheden zijn van belang voor de vastgoed- en bouwsector,
maar kunnen ongetwijfeld leiden tot keuzestress bij de schuldeiser: de toepassing van de ene sanctioneringsmogelijkheid sluit de toepassing van de andere uit. Het arrest van het Hof van Beroep van
Brussel van 2 februari 2023 vormt een interessante casus in die zin._
BUITENGERECHTELIJKE SANCTIONERINGSVORMEN. Een belangrijke vernieuwing van het nieuw verbintenissenrecht is de algemene mogelijkheid voor de schuldeiser om, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan,
sanctionerend op te treden in geval van wanprestatie van zijn schuldenaar en dit zonder (voorafgaandelijke) rechterlijke tussenkomst[1] [2]. De buitengerechtelijke vervanging en de buitengerechtelijke
ontbinding zijn twee van deze buitengerechtelijke sanctioneringsvormen.
Vermits er in de vastgoed- en bouwsector niet steeds kan worden gewacht op een rechterlijke tussenkomst (o.m. teneinde bijkomende schade te vermijden) hebben deze buitengerechtelijke
sanctioneringsvormen hun praktische relevantie.
BUITENGERECHTELIJKE VERVANGING. Sinds het mijlpaalarrest van het Hof van Cassatie van 18 juni 2020 wordt er in België aangenomen dat een schuldeiser zijn tekortkomende schuldenaar kan vervangen
zonder voorafgaandelijke rechterlijke machtiging zelfs wanneer het contract niet in een dergelijk beding voorzag en zelfs wanneer dit in hoofde van de schuldeiser niet nodig was om schadebeperkend op
te treden[2] [3]. In het Nieuw Burgerlijk Wetboek werd deze mogelijkheid van buitengerechtelijke vervanging gecodificeerd in art. 5.85 dat hierover o.m. het volgende stipuleert:
_“Bij hoogdringendheid of in andere uitzonderlijke omstandigheden en nadat hij nuttige maatregelen heeft genomen om de niet-nakoming van de schuldenaar vast te stellen, kan de schuldeiser, op eigen
risico, de schuldenaar vervangen door middel van een schriftelijke kennisgeving. Die vermeldt de tekortkomingen die hem ten laste worden gelegd en welke omstandigheden de vervanging
rechtvaardigen.”_
BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING. Sinds het mijlpaalarrest van het Hof van Cassatie van 23 mei 2019 wordt er in België aangenomen dat een schuldeiser, die geconfronteerd wordt met een tekortkomende
schuldenaar, het contract kan ontbinden op kennisgeving zonder voorafgaande rechterlijke machtiging[3] [4]. In het Nieuw Burgerlijk Wetboek werd deze mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding
gecodificeerd in art. 5.93 dat als volgt luidt:
“_Nadat hij nuttige maatregelen heeft genomen om de niet-nakoming van de schuldenaar vast te stellen, kan de schuldeiser het contract, op eigen risico, ontbinden door middel van een schriftelijke
kennisgeving aan de schuldenaar. Die vermeldt de tekortkomingen die hem worden verweten.”_
VERSCHILLEN. Hoewel deze buitengerechtelijke sanctioneringsmogelijkheden verschillende gelijkenissen hebben[4] [5], zijn er toch enkele relevante verschillen. Het belangrijkste verschil is allicht
dat de buitengerechtelijke vervanging een uitvoeringswijze in natura vormt zonder dat het contract wordt beëindigd. De buitengerechtelijke ontbinding impliceert het einde van het contract tussen
partijen. Een ander belangrijk verschil bestaat erin dat de buitengerechtelijke vervanging ook mogelijk is zonder een voldoende ernstige niet-nakoming van een verbintenis in hoofde van de schuldenaar.
Een buitengerechtelijke ontbinding vereist steeds een voldoende ernstige contractuele wanprestatie.
ARREST VAN HET HOF VAN BEROEP VAN BRUSSEL VAN 2 FEBRUARI 2023. In het geschil tussen bouwheer en aannemer, dat werd beslecht door het Hof van Beroep van Brussel in zijn arrest van 2 februari 2023,
maakt het hof duidelijk dat beide buitengerechtelijke sanctioneringsmogelijkheden niet kunnen worden gecombineerd: de toepassing van de ene sluit de toepassing van de andere uit. De schuldeiser moet
dus kiezen: er geldt een cumulverbod[5] [6].
De bouwheer had in een email dd. 5 december 2018 aan de aannemer meegedeeld dat indien het geheel van de werken niet correct zouden worden uitgevoerd binnen de vooropgestelde termijnen hij geen andere
keuze had dan een einde te stellen aan het contract en dat hij dan een beroep diende te doen op een andere aannemer om de werken te finaliseren. Uit deze email kon het hof niet uitmaken voor welke
buitengerechtelijke sanctioneringsmogelijkheid de bouwheer had geopteerd: buitengerechtelijke ontbinding of buitengerechtelijke vervanging.
Is de schuldeiser onduidelijk in zijn keuze, kan er volgens het hof worden uitgegaan van de eerste sanctioneringsmogelijkheid die de schuldeiser heeft toegepast[6] [7].
[1] [8] Bij wet van 28 april 2022 werden Boek 1 ‘Algemene bepalingen’ en Boek 5 ‘Verbintenissen’ van het Burgerlijk Wetboek ingevoerd. Deze boeken zijn in werking getreden op 1 januari 2023.
Zie hierover meer algemeen: QUIRYNEN, A. en BARBIER, M., “Het nieuw verbintenissenrecht: aandachtspunten voor de vastgoed- en bouwpraktijk”, _TBO _2022, afl. 4, 261-269.
[2] [9] Cass. 18 juni 2020, AR C.18.0357.N_, TBO _2020, 204, noot S. BUSSCHER en G. VAN HOEYWEGHEN.
[3] [10] Cass. 23 mei 2019, C.16.0254.F, _TBBR _2019, 474, noot S. STIJNS en S. JANSEN.
[4] [11] Zo is in beide gevallen een voorafgaande ingebrekestelling vereist waarbij aan de schuldenaar in principe een redelijke hersteltermijn wordt geboden om zijn verbintenis alsnog na te komen.
Ook dient de schuldeiser in beide gevallen voorafgaandelijke nuttige maatregelen te nemen om de niet-nakoming vast te stellen, opdat het mogelijk zou zijn voor de rechter om naderhand de beslissing
van de schuldeiser te beoordelen.
[5] [12] In dezelfde zin bepaalt art. 5.83, tweede lid, NBW dat met elkaar onverenigbare sancties niet kunnen worden gecumuleerd. Zie over het cumulverbod tussen gedwongen uitvoering en ontbinding
meer uitgebreid: STIJNS, S. en DE REY, S., “Sancties wegens wanprestatie in wederkerige contracten: keuze- en ontbindingsrecht”, in DE BOECK, A. en STIJNS, S. (eds.), Verbintenissenrecht. Themis
2021-2022 nr. 120, Intersentia, Gent, 2022, 142-149.
[6] [13] Brussel 2 februari 2023, _TBBR _2023, afl. 5, 272-277.
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn6
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
[13] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref6
{preheader}
[Logo] [1]
OOK PERSONEN NIET BETROKKEN BIJ PRECONTRACTUELE BESPREKINGEN KUNNEN ZICH BEROEPEN OP DE PRECONTRACTUELE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE VERKOPER VAN EEN ONROEREND GOED DAT MET EEN BOUWMISDRIJF IS AANGETAST
-_ Januari 2023 –
In een arrest van 22 juni 2022 verduidelijkt het Hof van Cassatie dat ook partijen die niet betrokken waren bij de precontractuele besprekingen voorafgaand aan de aankoop van een onroerend goed zich
kunnen beroepen op de precontractuele aansprakelijkheid van de verkoper indien naderhand blijkt dat het verkochte onroerend goed met een bouwmisdrijf is aangetast._
FEITEN. A verkocht op 6 april 2011 een pand bestaande uit drie appartementen en een handelsgelijkvloers aan B. B verkocht vervolgens in 2016 het handelsgelijkvloers aan C. C. verkocht dit op zijn
beurt op 13 juli 2017 aan D[1] [2].
A à B à C à D
Voorafgaand aan het verlijden van de akte tussen C en D ontdekt de notaris dat het pand was behept met een bouwmisdrijf. De verbouwingen waren destijds niet uitgevoerd conform de bouwvergunning. D
weigerde over te gaan tot ondertekening van de notariële akte. Nadat D de ontbinding van de onderhandse compromis met schadevergoeding had bekomen van C, stelde B in 2017 A in gebreke maar deze
betwistte zijn aansprakelijkheid.
HOF VAN BEROEP VAN ANTWERPEN. Hoewel het Hof van Beroep van Antwerpen in zijn ARREST VAN 30 JUNI 2020 meende dat A zich ten aanzien van B bij het sluiten van de verkoopovereenkomst van het
onroerend goed zich schuldig had gemaakt aan bedrog door het bouwmisdrijf te verzwijgen, meende het hof van beroep dat vordering tot schadevergoeding van C t.a.v. A niet gegrond was. Deze vordering
achtte het Hof van Beroep van Antwerpen ongegrond omdat uit geen enkel stuk bleek dat C betrokken was bij de precontractuele besprekingen met het oog op de verkoop van het onroerend goed aan B.
HOF VAN CASSATIE. Het Hof van Cassatie heeft in zijn ARREST VAN 22 JUNI 2022 dit standpunt van het Hof van Beroep verworpen, waardoor het arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen werd verbroken.
Volgens het Hof van Cassatie verantwoordt het Hof van Beroep van Antwerpen meer bepaald zijn beslissing niet correct door te oordelen dat A niet aansprakelijk was t.a.v. C (omdat deze laatste niet
heeft deelgenomen aan de precontractuele besprekingen tussen A en B over de verkoop van het onroerend goed), terwijl A t.a.v. B bedrog pleegde door het bouwmisdrijf m.b.t. onroerend goed te
verzwijgen[2] [3].
PRECONTRACTUELE AANSPRAKELIJKHEID. Wanneer een contractspartij in de fase voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst een fout begaat, is zij overeenkomstig de artikelen 1382 en 1383 van het Oud
Burgerlijk Wetboek verplicht de hierdoor aan een derde veroorzaakte schade te vergoeden. Deze fout voorafgaand aan de verkoop van een onroerend goed kan bestaan in de verstrekking van onjuiste of
onvolledige informatie m.b.t. het onroerend goed.
De verkoper moet aan de koper de informatie geven die de wet[3] [4], de goede trouw en de gebruiken, in het licht van de hoedanigheid van de partijen, hun redelijke verwachtingen en het voorwerp van
het contract, hem of haar oplegt[4] [5].
Indien de verkoper deze informatie niet geeft, loopt hij of zij het risico hiervoor aansprakelijk te worden gesteld, niet enkel door zijn of haar contractspartij maar eventueel zelfs door een latere
eigenaar van het verkochte onroerend goed.
ENKELE RECENTE GEVALLEN WAAR DE PRECONTRACTUELE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE VERKOPER WERD WEERHOUDEN:
* Wie bij de overdracht van een grond in de notariële akte incorrect verklaart dat deze niet onder het Bosdecreet valt en verzwijgt dat er sprake is van een herbebossingsplicht, pleegt inbreuk op
zijn precontractuele informatieplicht[5] [6];
* Wanneer kort voor de voorgenomen overdracht van een appartement door de algemene vergadering beslist werd tot het uitvoeren van belangrijke werken aan gevel en terrassen voor een bedrag van
323.595,00 EUR, maar de notulen van die vergadering niet werden meegedeeld, dan is de mede-eigenaar die het appartement heeft verkocht omwille van dit verzuim van zijn precontractuele informatieplicht
aansprakelijk en moet hij of zij de door de nieuwe mede-eigenaar geleden schade vergoeden[6] [7].
[1] [8] VAN DE PUTTE, W. en VAN DEN ABEELE, F., “ (Door)verkoop van goed met stedenbouwkundige overtreding” (noot onder Cass. 22 juni 2022), _RW _2022-2023, 656-657.
[2] [9] Cass. 23 juni 2022, nr. C.20.0470.N, https://juportal.be.
[3] [10] Diverse bijzondere wetgeving concretiseert deze precontractuele informatieplicht: zoals o.m. de verplichte voorafgaande mededeling/publiciteit over de te verwachten kosten en verplichtingen
inzake mede-eigendom (art. 577-11 van het Oud BW), over mogelijke verontreiniging van de te verkopen grond middels het bodemattest (art. 101 § 1 van het Vlaamse Bodemdecreet), relevante
stedenbouwkundige inlichtingen m.b.t. het te verwerven onroerend goed (art. 5.2.1 t.e.m. art. 5.2.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening), over de ligging van het onroerend goed in
overstromingsgevoelig gebied (art. 1.3.3.3.2 van het Vlaams gecoördineerd decreet betreffende het integraal waterbeleid), over het beschermd karakter van het onroerend goed overeenkomstig het Vlaams
Onroerend Erfgoeddecreet (art. 6.4.8 van voormeld decreet), over een herbossingsplicht (art. 91 § 2 van het Vlaamse Bosdecreet) en sinds 23 november 2022 dient de koper ook voorafgaandelijk te
worden ingelicht over de aanwezigheid van asbest in een gebouw opgericht voor 2001 (art. 33/14 van het Vlaamse Materialendecreet).
[4] [11] Art. 5.16 BW. Het beginsel van partijen tijdens de precontractuele onderhandelingen jegens elkaar buitencontractuele aansprakelijkheid kunnen oplopen, wordt bevestigd in art. 5.17, eerste
lid, BW.
[5] [12] Antwerpen 14 juli 2022, _NJW _2022, afl. 471, 844-848.
[6] [13] Gent 31 oktober 2019, _T. App. _2020, afl. 1, 44-48.
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn6
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
[13] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref6
{preheader}
[Logo] [1]
PAST DE RAAD VAN STATE DE FORFAITAIRE SCHADEVERGOEDINGSREGEL VAN 10% IN HET KADER VAN HET OVERHEIDSOPDRACHTENCONTENTIEUX GEMAKKELIJKER TOE DAN DE BURGERLIJKE RECHTER?
-_ Juli 2020 –
Bij welke verhaalinstantie moet de benadeelde inschrijver een vordering tot schadevergoeding indienen. Vaak richten benadeelde inschrijvers zich eerst tot de Raad van State alvorens een
schadevergoeding te vorderen voor de burgerlijke rechter. Op basis van recente rechtspraak van de Raad van State kan deze aanpak in vraag worden gesteld._
SCHADEVERGOEDING. Sinds 1 juli 2014 kan de Raad van State, afdeling bestuursrechtspraak, een schadevergoeding tot herstel toekennen aan de benadeelde inschrijver van een overheidsopdracht[1] [2]. Dit
verzoek tot schadevergoeding moet worden ingediend gelijktijdig met het beroep tot nietigverklaring, tijdens de procedure tot nietigverklaring of ten laatste binnen de 60 dagen na kennisgeving van het
arrest waarbij de onwettigheid werd vastgesteld[2] [3].
De inschrijver hoeft dit niet te doen. Hij kan ook direct een vordering tot schadevergoeding indienen bij de burgerlijke rechter, op basis van een fout van de aanbesteder, zonder zelfs een beroep tot
nietigverklaring bij de Raad van State in te dienen.
FORFAITAIRE SCHADEVERGOEDINGSREGEL. Reeds decennia bestaat er in de overheidsopdrachtenwetgeving een forfaitaire schadevergoedingsregel ten voordele van de benadeelde inschrijver[3] [4]. Deze
schadevergoedingsregel komt er overeenkomstig de huidige wetgeving op neer dat de benadeelde inschrijver, in het kader van een openbare of niet-openbare procedure, wanneer de meest voordelige offerte
uitsluitend op basis van de prijs wordt bepaald, recht heeft op een forfaitaire schadevergoeding van 10% van het bedrag van zijn ingediende offerte (excl. BTW) indien de opdracht niet aan hem wordt
toegewezen hoewel hij de laagst regelmatige offerte heeft ingediend.
TOEPASSING DOOR DE BURGERLIJKE RECHTER. De burgerlijke rechter neemt doorgaans aan dat de forfaitaire schadevergoedingsregel niet kan worden toegepast indien een inschrijver een overheidsopdracht
onterecht misloopt in het kader van een onderhandelingsprocedure of in het kader van een plaatsingsprocedure met meerdere gunningscriteria. In het verleden heeft het Hof van Cassatie de toepassing van
deze regel ook afgewezen indien de aanbestedende overheid een fout beging door een overheidsopdracht niet te gunnen en vervolgens een nieuwe aanbestedingsprocedure opstartte[4] [5]. Het gevolg is dat
de benadeelde inschrijver geconfronteerd wordt met een moeilijke bewijsvoering, vermits hij zal moeten aantonen dat de aanbestedende overheid zonder de gemaakte fout de overheidsopdracht aan hem zou
hebben gegund op basis van de voorziene gunningscriteria.
TOEPASSING DOOR DE RAAD VAN STATE. De Raad van State lijkt in recente rechtspraak minder afkerig dan de burgerlijke rechter te zijn om de forfaitaire schadevergoedingsregel ook toe te passen wanneer
de bestreden overheidsopdracht middels een procedure met andere gunningscriteria dan het prijscriterium werd toegewezen[5] [6].
In dergelijke geval past de Raad van State een tweevoudige deling toe om de schade te bepalen die de benadeelde inschrijver heeft geleden. Na toepassing van het 10%-forfait gaat de Raad van State meer
bepaald na welke de kans is dat de benadeelde inschrijver heeft verloren om de overheidsopdracht in de wacht te slepen. Wat deze laatste deling betreft, wordt er rekening gehouden met het totaal
aantal regelmatig ingeschreven inschrijvers.
VOORBEELDEN. In de zaak die aanleiding gaf tot het arrest van de Raad van State van 31 maart 2017 had de aanbesteder onterecht de opdracht, na het volgen van een aanbestedingsprocedure, niet
toegewezen aan de tweede gerangschikte benadeelde inschrijver. Deze inschrijver had een offerte ingediend van 477.139,73 EUR (excl. BTW). Op basis van de forfaitaire schadevergoedingsregel kende de
Raad van State aan deze inschrijver een vergoeding tot herstel van haar schade toe van 47.713,97 EUR[6] [7].
In de zaak die aanleiding gaf tot het arrest van de Raad van State van 16 mei 2019 had de benadeelde inschrijver een offerte ingediend van 873.500,00 EUR (excl. BTW). Na de toepassing van een
procedure van algemene offerteaanvraag, had deze inschrijver de opdracht onterecht mislopen. De Raad van State kende aan deze inschrijver geen vergoeding toe van 10% van 873.500,00 EUR, maar een
bedrag van 21.837,50 EUR omdat er naast de benadeelde inschrijvers nog drie andere inschrijvers zich regelmatig voor deze opdracht hadden ingeschreven[7] [8].
[1] [9] Art. 11bis van de Gecoördineerde Wetten op de Raad van State van 12 januari 1973, _BS _21 maart 1973.
[2] [10] Art. 25/1 van het Besluit van de Regent van 23 augustus 1948 tot regeling van de rechtspleging voor de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zoals ingevoegd bij Koninklijk
Besluit van 25 april 2014, _BS _16 juni 2014.
[3] [11] Zie het vroegere art. 15, eerste lid van de wet van 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten alsook het
vroegere art. 24 van de wet van 15 juni 2006 betreffende de overheidsopdrachten en bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten.
[4] [12] Cass. 13 juni 2013, nr. C.11.0634.F, www.cass.be [13]. Zie ook Cass. 21 januari 2016, nr. C.13.0235.N, www.cass.be.
[5] [14] De Raad van State, minstens de Franstalige 6de kamer, baseert zich daarbij o.m. op haar bevoegdheid om op autonome wijze invulling te geven aan het begrip ‘schadevergoeding tot herstel’
in de zin van art. 11bis van de Gec. W. RvS. Een begrip die volgens de Raad moet worden onderscheiden van de notie ‘schadevergoeding’ in de zin van de artikelen 1382 tot 1386 van het Burgerlijk
Wetboek (RvS nr. 246.852 van 27 januari 2020; RvS nr. 246.220 van 28 november 2019 en RvS nr. 245.932 van 25 oktober 2019, www.raadvst-consetat.be).
[6] [15] RvS nr. 237.894 van 31 maart 2017, www.raadvst-consetat.be [16]. De fout van de aanbesteder bestond erin dat ze de meest voordelige offerte als regelmatig had beschouwd.
[7] [17] RvS nr. 244.490 van 16 mei 2019, www.raadvst-consetat.be [16]. De fout van de aanbesteder bestond erin dat ze de relatieve weging van de gunningscriteria, zoals vastgesteld in het bestek,
had miskend.
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn6
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn7
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[13] http://www.cass.be/
[14] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
[15] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref6
[16] http://www.raadvst-consetat.be/
[17] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref7
{preheader}
[Logo] [1]
MISKENNING VAN DE ONAFHANKELIJKHEIDSPLICHT VAN DE ARCHITECT KAN LEIDEN TOT DIENS AANSPRAKELIJKHEID OOK AL HEEFT HIJ MET DE BOUWHEER GEEN ARCHITECTENOVEREENKOMST GESLOTEN
-_ Juni 2020 –
Miskent de architect zijn onafhankelijkheidsplicht kan dit niet enkel leiden tot de nietigheid van de architectenovereenkomst, maar ook tot diens aansprakelijkheid voor de schade die de bouwheer
ondervindt_
ONAFHANKELIJKHEIDSPLICHT IN HOOFDE VAN DE ARCHITECT. De onafhankelijkheidsplicht houdt in dat het voor de architect niet enkel verboden is de opdracht van architect en aannemer te cumuleren[1] [2].
Hij moet, ongeacht zijn statuut, ook de nodige onafhankelijkheid hebben om zijn beroep uit te oefenen overeenkomstig de opdracht die van openbare orde is en de regels van de plichtenleer, om aldus de
verantwoordelijkheid op te nemen voor de daden die hij stelt.
CONCRETE OMSTANDIGHEDEN DIE WIJZEN OP EEN GEBREK AAN ONAFHANKELIJKHEID. Het gebrek aan onafhankelijkheid is in de praktijk doorgaans niet steeds gemakkelijk vast te stellen. Het zal moeten worden
afgeleid uit concrete omstandigheden, zoals:
* Indien de aannemingsovereenkomst reeds melding maakt van de honoraria van de architect, terwijl de bouwheer op dat moment de architect nog niet had ontmoet[2] [3];
* Indien de aannemer zal instaan voor de betaling van het ereloon van de architect[3] [4];
* Indien de keuze van de architect aan de aannemer wordt overgelaten[4] [5];
GEVOLGEN IN GEVAL VAN MISKENNING ONAFHANKELIJKHEIDSPLICHT. Treedt een architect voor een bouwheer op ook al hij heeft hij niet de vereiste onafhankelijkheid om voor de bouwheer op te treden dan leidt
deze miskenning van onafhankelijkheidsplicht tot de nietigheid van de overeenkomst[5] [6]. Gelet op het absoluut karakter van deze nietigheid, kan deze nietigheid niet worden bevestigd of
bekrachtigd[6] [7].
Heeft een architect geen overeenkomst met de bouwheer gesloten maar leidt diens optreden tot schade bij de bouwheer dan kan hij samen met de aannemer hiervoor ook worden aansprakelijk gesteld. Dit
laatste kwam aan bod in het arrest van het Hof van Beroep van 5 november 2019.
HOF VAN BEROEP VAN BERGEN VAN 5 NOVEMBER 2019. De bouwheer sloot met de aannemer enerzijds een overeenkomst voor de aankoop van een terrein en een wind- en waterdichte woning. Een deel van de
aankoopsom had betrekking op de afwerking van deze woning. Daarnaast sloot de bouwheer een aannemingsovereenkomst met deze aannemer voor de afwerking van deze ‘sleutel op de deur’ woning.
De architect was belast met een volledige opdracht. Ook de controle op de uitvoering van de afwerking van de woning viel binnen zijn opdracht. De koopovereenkomst verwees o.m. naar het bestek dat de
architect in opdracht van de aannemer had opgesteld. De architect was ook belast met de planning van de inrichtingswerken.
Hoewel de architect bleef tussenkomen in de fase van de inrichtingswerken wees hij de bouwheer er niet op dat hij optrad als architect van de aannemer-promotor en nodigde hij de bouwheer evenmin uit
om zelf een architect aan te stellen indien hij dit wenste. Naast een miskenning van zijn informatieverplichting ten aanzien van de bouwheer wijst deze houding volgens het hof op een tekort aan
onafhankelijkheid van de architect ten opzichte van de aannemer-promotor.
De architect maakte geen enkele opmerking ten aanzien van de aannemer terwijl deze niet de plannen respecteerde. Hij wees evenmin op diverse gebreken tijdens de uitvoering van de werken en waakte er
evenmin over om de aannemer te verplichten zijn vertraging in de uitvoering van de werken te beperken.
Het gevolg hiervan was volgens het hof dat de bouwheer betalingen uitvoerde ondanks de gebrekkige uitvoering van de werken en de vertragingen op de werf. Hierdoor heeft volgens het hof de architect
bijgedragen tot de schade zoals zij zich bij de bouwheer voordeed. De architect werd daarom met de aannemer-promotor _in solidum_ veroordeeld om de bouwheer voor de opgelopen schade te vergoeden[7]
[8].
[1] [9] Art. 6 van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en van het beroep van architect, _BS _25 maart 1939. Artikelen 10 en 11 van het Reglement van 16 december 1983 van
beroepsplichten der architecten, zoals vastgesteld door de Nationale Raad van de Orde van Architecten, _BS _8 mei 1985 (hierna ‘het Reglement van Beroepsplichten’).
[2] [10] Rb. Neufchâteau 2 december 1992, _T. Aann. _1993, 279.
[3] [11] Rb. Antwerpen 5 juni 2003, _RW _2005-2006, 1023.
[4] [12] Cass. 24 september 1976, _Arr. Cass. _1977, 98.
[5] [13] Brussel (2e k.) 9 september 2016, _JLMB _2016, afl. 34, 1626; Antwerpen (7ter k.) nr. 2006/AR/2915, 14 september 2011, _Limb. Rechtsl. _2012, afl. 1, 60; Gent 29 juni
2007, _RW _2010-2011, 1135; Bergen 25 juni 1991, _JLMB _1992, 758, noot LOUVEAUX, B.
[6] [14] Gent 29 juni 2007, _RW _2010-2011, 1135; BURSSENS, F., _Handboek Aannemingsrecht, _Antwerpen, Intersentia, 2019, 503.
[7] [15] Bergen (burg.) (2e k.) 5 november 2019, _Res. Jur. Imm. _2020, afl. 1, 28.
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn6
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn7
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[13] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
[14] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref6
[15] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref7
{preheader}
[Logo] [1]
BEZWAAR TEGEN GEMEENTEBELASTINGEN: OPLETTEN MET DE LAATSTE DAG VAN DE BEZWAARTERMIJN
-_ Mei 2020 –
Bezwaarschriften tegen gemeentebelastingen die het onroerend bezwaren, worden nog vaak middels aangetekende brief bij het college van burgemeester en schepenen ingediend. Men wacht als
belastingschuldige evenwel best niet tot de laatste dag van de bezwaartermijn om deze brief te verzenden._
DIVERSE GEMEENTEBELASTINGEN. Op grond van hun fiscale autonomie kunnen gemeenten diverse gemeentebelastingen vestigen. Gemeenten kunnen ook belastingen vestigen die het zakelijk recht m.b.t. een
onroerend goed bezwaren, zoals de gemeentelijke heffing inzake ongeschikt- en onbewoonbaar verklaarde woningen, de gemeentelijke leegstandsheffing op woningen en gebouwen, de gemeentelijke heffing op
verwaarloosde woningen en gebouwen, de gemeentelijke heffing op onbebouwde percelen en de gemeentelijke heffing op tweede verblijven.
VLAAMS DECREET VAN 30 MEI 2008. Wie als belastingschuldige een bezwaar wenst in te dienen tegen een gemeentebelasting gevestigd door een gemeentebestuur van het Vlaams Gewest, moet zich schikken naar
de procedurevoorschriften van het decreet van 30 mei 2008[1] [2]. Overeenkomstig art. 9, tweede lid, van dit decreet moet het bezwaar schriftelijk worden ingediend, ondertekend en gemotiveerd zijn en
op straffe van verval worden ingediend binnen een termijn van drie maanden te rekenen vanaf de derde werkdag volgend op de datum van verzending van het aanslagbiljet.
AANVANGS- EN EINDDATUM VAN DE BEZWAARTERMIJN. De aanvangsdatum van de bezwaartermijn start op de derde werkdag volgend op de datum van verzending van het aanslagbiljet. Deze datum wordt op dezelfde
wijze bepaald als inzake de inkomstenbelastingen[2] [3].
Binnen de voorgeschreven termijn van drie maanden moet het bezwaar tegen de gemeentebelasting ingediend zijn. Deze termijn is op straffe van verval voorgeschreven: een bezwaarschrift dat na deze
termijn wordt ingediend, zal m.a.w. niet meer in overweging worden genomen.
Volgens recente rechtspraak is een bezwaar overeenkomstig artikel 9 van het voormelde decreet ingediend op de datum dat het bezwaarschrift de bevoegde overheid bereikt[3] [4]. Dit impliceert derhalve
dat niet de datum van verzending van het bezwaarschrift, maar wel de datum waarop het aan de bevoegde overheid wordt aangeboden, bepalend is om te beoordelen of het bezwaar tijdig is ingediend. Inzake
de inkomstenbelastingen wordt m.b.t. deze einddatum voorzien dat indien het bezwaarschrift wordt ingediend bij aangetekende brief, de datum van de poststempel op het verzendingsbewijs als datum van de
indiening geldt. Het voormelde Vlaams decreet bevat dit voorschrift niet.
SCHENDING VAN HET GELIJKHEIDSBEGINSEL? In een recent arrest van 19 maart 2020 heeft het Hof van Cassatie ontkend dat de datum van de poststempel op het verzendingsbewijs als einddatum van de
indiening van het bezwaarschrift ook inzake lokale belastingen geldt.
Gelet op o.m. de onzekerheid die hieruit voortvloeit voor de belastingschuldige omtrent de einddatum van de bezwaartermijn heeft het Hof van Cassatie in zijn arrest van 19 maart 2020 aan het
Grondwettelijk Hof de vraag gesteld of deze verschillende regeling aangaande de einddatum van indiening van het bezwaarschrift tussen lokale belastingen enerzijds en inkomstenbelastingen anderzijds
geen schending van het gelijkheidsbeginsel inhoudt.
ADVIES. In afwachting van het arrest van het Grondwettelijk Hof over deze vraag is het als belastingschuldige aangewezen om niet tot de laatste dag van de bezwaartermijn te wachten om zijn
bezwaarschrift bij aangetekende brief tegen een gemeentebelasting in te dienen[4] [5].
[1] [6] D.i. het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, _BS _4 juli 2008.
[2] [7] Art. 371 Wetboek Inkomstenbelastingen.
[3] [8] Cass. 19 maart 2020, nr. F.19.0023.N, Machiels Building Solutions NV.
[4] [9] Voor de volledigheid is te noteren dat het bezwaarschrift niet noodzakelijk middels aangetekende brief moet worden ingediend. Dit kan ook via duurzame drager (bvb. email) indien de bevoegde
overheid in deze mogelijkheid voorziet (art. 9 § 1, derde lid van het decreet van 30 mei 2008 en Omzendbrief BB 2008/07 van 18 juli 2008 van het Agentschap voor Binnenlands Bestuur. Afdeling Lokale
en Provinciale Besturen – Financiën en Personeel, _BS _22 augustus 2008).
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
{preheader}
[Logo] [1]
HET TOESTAAN VAN OPSTALRECHTEN KAN OVEREENKOMSTIG HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK VOOR 99 JAAR EN ZELFS LANGER!
-_ April 2020 –
Na bijna 200 jaar trekt het Nieuw Burgerlijk Wetboek de maximumduur van (zelfstandige) opstalrechten op van 50 jaar naar 99 jaar. In bepaalde gevallen kan de grondeigenaar zelfs uitdrukkelijk een
eeuwigdurend opstalrecht toestaan._
HUIDIGE REGELING. Een opstalrecht heeft in beginsel een maximale duurtijd van 50 jaar[1] [2]. Deze termijn van 50 jaar is van openbare orde zodat er door partijen niet kan worden van afgeweken[2]
[3]
Een opstalrecht dat voor onbepaalde duur is toegestaan, is niet nietig maar wordt herleid tot de wettelijk bepaalde maximumtermijn van 50 jaar[3] [4].
De termijnbeperking tot 50 jaar leidt tot rechtsonzekerheid, zodat men in de praktijk soms toepassing maakt van alternatieve constructies om met deze termijnbeperking om te gaan. Voorbeeld: gebruik
maken van een erfdienstbaarheid van overbouw en/of steun, die in principe eeuwigdurend is, waaraan een (accessoir) opstalrecht wordt gekoppeld[4] [5].
NIEUWE REGELING. Boek 3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek trekt de wettelijke duurtijd van (zelfstandige) opstalrechten op van 50 naar 99 jaar[5] [6]. Overeenkomstig de nieuwe regeling zal een voor
onbepaalde duurtijd verleend opstalrecht worden beschouwd als gesloten voor een duurtijd van 99 jaar, tenzij één van de wettelijke bepaalde uitzonderingen van toepassing is die een eeuwigdurend
opstalrecht toestaat[6] [7].
De grondeigenaar kan het opstalrecht eeuwigdurend toestaan wanneer en zolang het is gevestigd[7] [8]:
* Hetzij voor doeleinden van het openbaar domein;
* Hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en
onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben;
De eerste uitzondering zou voortbouwen op een zienswijze die reeds in de doctrine bestond. De tweede uitzondering is nieuw. Met de tweede uitzondering worden heterogene onroerende complexen beoogd,
waarbij op eenzelfde grond ten minste twee volumes bestaan. Deze volumes moeten een verschillende bestemming hebben en vatbaar zijn voor zelfstandig beheer. Essentieel in het complex is daarbij de
afwezigheid van gemene delen[8] [9].
In de praktijk zou deze uitzondering van toepassing kunnen worden gemaakt op relatief eenvoudige onroerende complexen, zoals een bovengronds winkelcentrum met een ondergrondse parking[9] [10].
INWERKINGTREDING NIEUWE REGELING. De nieuwe regeling treedt in werking op 1 oktober 2021 en is in beginsel van toepassing op alle (zelfstandige) opstalrechten die vanaf deze datum worden
toegestaan[10] [11].
[1] [12] Art. 4 van de wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal, _JO _XIX, nr. 13.
[2] [13] MUYLLE, M. en SNAET, S., “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal”, in CARETTE, N. (ed.), _Erfpacht en opstal, _Antwerpen, Intersentia, 2018, 96-97.
[3] [14] Cass. 3 december 2015, _RW _2016-2017, noot SAGAERT, V. en Cass. 15 december 2006, _RW _2007-2008, noot MUYLLE, M.
[4] [15] Zie hierover o.m.: SAGAERT, V., _Goederenrecht, V, _in _Beginselen van Belgisch Privaatrecht, _Mechelen, Kluwer, 2014, p. 222-223.
[5] [16] Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, _BS _17 maart 2020.
[6] [17] Ook een opstalrecht verleend voor een termijn die de maximale duurtijd overschrijdt, zal moeten worden beperkt tot de wettelijk maximale duurtijd (Toelichting bij het wetsvoorstel houdende
invoeging van boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek”, _Parl. St. _Kamer 55-173, nr. 1, p. 338).
[7] [18] Art. 3.180, lid 2 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek.
[8] [19] Door de afwezigheid van deze gemene delen zijn deze onroerende complexen in principe niet onderworpen aan de dwingende regels inzake appartementseigendom.
[9] [20] Toelichting bij het wetsvoorstel houdende invoeging van boek 3 “Goederen” in het Nieuw Burgerlijk Wetboek”, _Parl. St. _Kamer 55-173, nr. 1, p. 339.
[10] [21] Wordt een opstalrecht gevestigd voor 1 oktober 2021, zonder bepaling van duurtijd of voor onbepaalde duurtijd, waarbij dit opstalrecht voldoet aan de tweede uitzondering van art. 3.180 van
het Nieuw Burgerlijk Wetboek, dan wordt ze geacht eeuwigdurend te zijn gevestigd (art. 38 § 1 van de Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, _BS _17 maart
2020).
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn6
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn7
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn8
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn9
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn10
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[13] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[14] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[15] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[16] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
[17] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref6
[18] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref7
[19] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref8
[20] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref9
[21] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref10
{preheader}
[Logo] [1]
OVERHEIDSMAATREGELEN INZAKE HET COVID-19 VIRUS EN OVERHEIDSOPDRACHTEN IN UITVOERING: AANNEMER VERGEET UW SCHRIFTELIJKE KENNISGEVINGSVERPLICHTING NIET!
-_ Maart 2020 –
Na bijna 200 jaar trekt het Nieuw Burgerlijk Wetboek de maximumduur van (zelfstandige) opstalrechten op van 50 jaar naar 99 jaar. In bepaalde gevallen kan de grondeigenaar zelfs uitdrukkelijk een
eeuwigdurend opstalrecht toestaan._
HUIDIGE REGELING. Een opstalrecht heeft heden in beginsel een maximale duurtijd van 50 jaar[1] [2]. Deze termijn van 50 jaar is van openbare orde zodat er door partijen niet kan worden van
afgeweken[2] [3]
Een opstalrecht dat voor onbepaalde duur is toegestaan, is niet nietig maar wordt herleid tot de wettelijk bepaalde maximumtermijn van 50 jaar[3] [4].
De termijnbeperking tot 50 jaar leidt tot rechtsonzekerheid, zodat men in de praktijk soms toepassing maakt van alternatieve constructies om met deze termijnbeperking om te gaan. Voorbeeld: gebruik
maken van een erfdienstbaarheid van overbouw en/of steun, die in principe eeuwigdurend is, waaraan een (accessoir) opstalrecht wordt gekoppeld[4] [5].
NIEUWE REGELING. Boek 3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek trekt de wettelijke duurtijd van (zelfstandige) opstalrechten op van 50 naar 99 jaar[5] [6]. Overeenkomstig de nieuwe regeling zal een voor
onbepaalde duurtijd verleend opstalrecht worden beschouwd als gesloten voor een duurtijd van 99 jaar, tenzij één van de wettelijke bepaalde uitzonderingen van toepassing is die een eeuwigdurend
opstalrecht toestaat[6] [7].
De grondeigenaar kan het opstalrecht eeuwigdurend toestaan wanneer en zolang het is gevestigd[7] [8]:
* Hetzij voor doeleinden van het openbaar domein;
* Hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en
onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben;
De eerste uitzondering zou voortbouwen op een zienswijze die reeds in de doctrine bestond. De tweede uitzondering is nieuw. Met de tweede uitzondering worden heterogene onroerende complexen beoogd,
waarbij op eenzelfde grond ten minste twee volumes bestaan. Deze volumes moeten een verschillende bestemming hebben en vatbaar zijn voor zelfstandig beheer. Essentieel in het complex is daarbij de
afwezigheid van gemene delen[8] [9].
In de praktijk zou deze uitzondering van toepassing kunnen worden gemaakt op relatief eenvoudige onroerende complexen, zoals een bovengronds winkelcentrum met een ondergrondse parking[9] [10].
INWERKINGTREDING NIEUWE REGELING. De nieuwe regeling treedt in werking op 1 oktober 2021 en is in beginsel van toepassing op alle (zelfstandige) opstalrechten die vanaf deze datum worden
toegestaan[10] [11].
[1] [12] Art. 4 van de wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal, _JO _XIX, nr. 13.
[2] [13] MUYLLE, M. en SNAET, S., “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal”, in CARETTE, N. (ed.), _Erfpacht en opstal, _Antwerpen, Intersentia, 2018, 96-97.
[3] [14] Cass. 3 december 2015, _RW _2016-2017, noot SAGAERT, V. en Cass. 15 december 2006, _RW _2007-2008, noot MUYLLE, M.
[4] [15] Zie hierover o.m.: SAGAERT, V., _Goederenrecht, V, _in _Beginselen van Belgisch Privaatrecht, _Mechelen, Kluwer, 2014, p. 222-223.
[5] [16] Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, _BS _17 maart 2020.
[6] [17] Ook een opstalrecht verleend voor een termijn die de maximale duurtijd overschrijdt, zal moeten worden beperkt tot de wettelijk maximale duurtijd (Toelichting bij het wetsvoorstel houdende
invoeging van boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek”, _Parl. St. _Kamer 55-173, nr. 1, p. 338).
[7] [18] Art. 3.180, lid 2 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek.
[8] [19] Door de afwezigheid van deze gemene delen zijn deze onroerende complexen in principe niet onderworpen aan de dwingende regels inzake appartementseigendom.
[9] [20] Toelichting bij het wetsvoorstel houdende invoeging van boek 3 “Goederen” in het Nieuw Burgerlijk Wetboek”, _Parl. St. _Kamer 55-173, nr. 1, p. 339.
[10] [21] Wordt een opstalrecht gevestigd voor 1 oktober 2021, zonder bepaling van duurtijd of voor onbepaalde duurtijd, waarbij dit opstalrecht voldoet aan de tweede uitzondering van art. 3.180 van
het Nieuw Burgerlijk Wetboek, dan wordt ze geacht eeuwigdurend te zijn gevestigd (art. 38 § 1 van de Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, _BS _17 maart
2020).
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn6
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn7
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn8
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn9
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn10
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[13] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[14] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[15] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[16] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
[17] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref6
[18] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref7
[19] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref8
[20] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref9
[21] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref10
{preheader}
[Logo] [1]
ZIJN HEEL KORTE GARANTIETERMIJNEN VOOR LICHTE VERBORGEN GEBREKEN IN AANNEMINGSCONTRACTEN TUSSEN ONDERNEMINGEN VANAF 1 DECEMBER 2020 VERBODEN?
-_ Februari 2020 –
Vanaf 1 december 2020 treedt een nieuwe wet in werking die o.m. betrekking heeft op de (on)rechtmatigheid van contractuele clausules in de b2b-relaties. Deze nieuwe wet zal allicht tot gevolg hebben
dat de rechtmatigheid van garantieclausules in aannemingscontracten tussen ondernemingen sneller in vraag zal worden gesteld._
PROBLEEMSTELLING. In aannemingscontracten worden soms erg korte proceduretermijnen m.b.t. lichte verborgen gebreken opgenomen, waardoor de opdrachtgever het recht verliest om zich te beroepen op de
aansprakelijkheid van de aannemer voor deze gebreken na het verstrijken van de vooropgestelde proceduretermijn.
VOORBEELD: “De garantieperiode begint te lopen vanaf de plaatsing of de installatie. De opdrachtgever dient het gebrek binnen 7 dagen na de vaststelling ervan ter kennis te brengen van de aannemer.
Na deze periode vervalt elk recht op garantie en is de aannemer ontslaan van elke conventionele of wettelijke aansprakelijkheid.”
UITGANGSPUNT. Als algemene regel geldt dat de aansprakelijkheidsvordering op grond van licht verborgen gebreken tijdig dient te worden ingesteld na de ontdekking ervan. Onder het begrip ‘tijdig’
dient te worden verstaan binnen een ‘redelijke’ of een ‘nuttige’ termijn[1] [2]. De beoordeling van de tijdigheid van de vordering valt onder de soevereine beoordeling van de feitenrechter
rekening houdend met o.m. de aard van het gebrek en het gedrag van de partijen[2] [3].
AANNEMINGSCONTRACT MET EEN CONSUMENT. In aannemingscontracten met consumenten voorziet het Wetboek Economisch Recht sedert geruime tijd dat een contractueel beding als onrechtmatig moet worden
beschouwd indien het een onredelijk korte termijn bepaalt om gebreken in het geleverde product aan de onderneming, in casu de aannemer, te melden[3] [4]. Een dergelijk onrechtmatig beding is verboden
en nietig[4] [5].
VOORTAAN OOK VOOR AANNEMINGSCONTRACTEN TUSSEN ONDERNEMINGEN? De nieuwe wet[5] [6] voorziet geen identieke bepaling in de b2b-relatie. Niettemin kan een heel korte proceduretermijn, waarbinnen de
vordering daadwerkelijk moet worden ingesteld nadat het verborgen gebrek werd ontdekt, op grond van de nieuwe wet m.i. toch als onrechtmatig worden beschouwd, m.n.:
* Indien het de opdrachtgever nagenoeg iedere mogelijkheid ontneemt om zijn schuldvordering in rechte te eisen. Een beding is op grond van de nieuwe wet immers onrechtmatig indien dit beding ertoe
strekt de andere partij, in geval van betwisting, af te zien van elk middel van verhaal tegen de onderneming[6] [7];
* Indien het op ongepaste wijze de wettelijke rechten van de opdrachtgever beperkt in geval van volledige of gedeeltelijke wanprestatie of gebrekkige uitvoering door de aannemer van een van haar
contractuele verplichtingen[7] [8].
[1] [9] De redelijkheid houdt verband met de al dan niet aanvaarding van het gebrek door de opdrachtgever en met de eventuele te verwachten bewijsmoeilijkheden die zouden kunnen rijzen wanneer de
opdrachtgever onredelijk lang wacht met het instellen van zijn vordering (Brussel 12 januari 2016, _TBO _2016, 161). Het nuttig karakter van de termijn zou inhouden dat het oorzakelijk verband
tussen de werken en de schade nog op nuttige wijze onderzocht moet kunnen worden (BURSSENS, F., _Handboek Aannemingsrecht, _Antwerpen, Intersentia, 2019, p. 217).
[2] [10] Brussel 5 juni 2014, _T. Aann. _2015, afl. 2, p. 213.
[3] [11] Art. VI.83 van het Wetboek van Economisch Recht, ingevoerd bij wet van 28 februari 2013, _BS _29 maart 2013 (hierna ‘ het WER’). Voor invoering van het WER was dit verbod vervat in
art. 74, 15° en 75 § 1 van de wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, _BS _12 april 2010.
[4] [12] Art. VI.84 § 1 WER.
[5] [13] D.i. de wet van 4 april 2019 houdende wijziging van het Economisch Recht met betrekking tot misbruiken van economische afhankelijkheid, onrechtmatige bedingen en oneerlijke
marktpraktijken, _BS _24 mei 2019. Deze nieuwe wet treedt in werking op 1 december 2020 en zal van toepassing zijn op alle overeenkomsten, waaronder ook aannemingsovereenkomsten, gesloten, hernieuwd
of gewijzigd na 1 december 2020.
[6] [14] Art. VI.91/5 WER. Dit is een beding die behoort tot de zgn. zwarte lijst van onrechtmatige bedingen, die in principe onrechtmatig en verboden is als het in een aannemingscontract tussen
ondernemingen voorkomt.
[7] [15] Dit is een beding die behoort tot de zgn. grijze lijst van onrechtmatige bedingen, die aan de aannemer toestaat het tegenbewijs te leveren dat het kwestieuze beding niet kennelijk
onevenwichtig is en derhalve niet als onrechtmatig moet worden beschouwd (Zie hierover meer uitgebreid: CLAEYS, I. en TANGHE, T., “De b2b-wet van 4 april 2019: bescherming van ondernemingen tegen
onrechtmatige bedingen, misbruik van economische afhankelijkheid en oneerlijke marktpraktijken (Deel 1), _RW _2019-2020, nr. 9, 323-345). De normale regels van burgerlijk recht zullen gelden om te
beoordelen of er sprake is van een ongepaste beperking van de wettelijke rechten van een partij (Wetsvoorstel tot wijziging van het Wetboek van Economisch Recht wat het misbruik van aanmerkelijke
machtspositie betreft, _Parl. St. _Kamer 2018-2019, nr. 1451/003, 42-43).
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn6
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn7
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[13] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
[14] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref6
[15] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref7
{preheader}
[Logo] [1]
DE AFTREK VAN KOSTEN DOOR EEN VENNOOTSCHAP M.B.T. HAAR ONROEREND GOED DAT ZIJ GRATIS TER BESCHIKKING STELT AAN HAAR BEDRIJFSLEIDER: EEN NIEUW GELUID IN DE RECHTSPRAAK?
-_ Januari 2020 –
Recent is er in de rechtspraak een nieuw geluid te horen omtrent de aftrek van kosten i.v.m. onroerende goederen die de vennootschap ter beschikking stelt aan haar bedrijfsleider, althans voor de
onroerende goederen die in volle eigendom toebehoren aan de vennootschap._
PROBLEEMSTELLING. De rechtscolleges staan zeer weigerachtig tegenover de aftrekbaarheid van kosten die vennootschappen hebben gedaan aan hun onroerende goederen die zij gratis ter beschikking stellen
van hun bedrijfsleiders[1] [2].
EEN NIEUW GELUID? Recente arresten van de Hoven van Beroep van Gent en Antwerpen laten nu een nieuw geluid horen. Dat nieuw geluid bestaat erin dat de hoven enerzijds het beroepskarakter van deze
kosten aanvaarden_, _althans voor de onroerende goederen die in volle eigendom toebehoren aan de vennootschap, onder verwijzing naar de later te verwachten meerwaarde bij de verkoop van dit onroerend
goed.
Anderzijds wordt er op het vlak van de zogenaamde ‘bezoldigingstheorie’ een gematigder standpunt ingenomen. Deze bezoldigingstheorie houdt in dat een vennootschap de bezoldigingen aan haar
bedrijfsleider, inclusief de voordelen van alle aard, slechts als beroepskost kan aftrekken indien deze kosten aan werkelijke prestaties beantwoorden[2] [3].
HOF VAN BEROEP VAN GENT VAN 11 DECEMBER 2019. Indien de vennootschap kan aantonen dat redelijkerwijze een meerwaarde uit de realisatie van het onroerend goed te verwachten valt – in casu ging het
over twee appartementen aan de Belgische kust – zijn de kosten die de vennootschap voor die onroerende goederen maakt, volgens het hof steeds als beroepskost aftrekbaar[3] [4]. Daaraan wordt geen
afbreuk gedaan doordat de aankoop van het onroerend goed gepaard ging met een financiering.
HOF VAN BEROEP VAN ANTWERPEN VAN 14 JANUARI 2020. In dit arrest besluit het Hof van Beroep van Antwerpen dat de vennootschap voldoende bewijst dat tegenover de kosten i.v.m. het onroerend goed
‘werkelijk geleverde prestaties’ van haar zaakvoerder staan, indien[4] [5]:
* De zaakvoerder aan wie het onroerend goed ter beschikking is gesteld, in de betrokken jaren actief was als bedrijfsleider binnen de vennootschap;
* De inkomsten die door zijn werkzaamheden binnen de vennootschap worden gegenereerd, ruimschoots de kosten verbonden aan het onroerend goed overstijgen;
* Voor het privégebruik van het onroerend goed een voordeel alle aard werd berekend, dat ook wordt aangegeven in de personenbelasting van de zaakvoerder en effectief werd belast;
* Uit de verslagen van de bijzondere algemene vergadering der aandeelhouders blijkt dat de vergoeding voor de zaakvoerder o.m. bestond uit de kosteloze terbeschikkingstelling van het onroerend goed;
[1] [6] Voor een overzicht van rechtspraak zie: VAN CROMBRUGGE, S. en VAN DYCK, J. “Vennootschappen en ‘woningen’: welke kosten zijn nog aftrekbaar?”, _Fiscoloog_ 2018_, _nr. 1567, p. 2.
Het Hof van Cassatie heeft deze weigerachtige houding nog bevestigd in zijn arrest van 21 september 2018 (Cass. 21 september 2018, F.17.0054.N, _Fiscoloog _2018, nr. 1582, p. 11).
[2] [7] Er moet m.a.w. worden bewezen dat deze kosten de tegenprestatie vormen voor het werk dat de bedrijfsleider in de schoot van de vennootschap uitvoert (VAN DYCK, J., “Bezoldigingstheorie: het
belang van een deugdelijke overeenkomst”, _Fiscoloog _2019, nr. 1633, p. 6).
[3] [8] In casu had de vennootschap o.m. middels gegevens van een kadasterwebsite aangetoond dat de waarde van één van de appartementen sedert de aanschaffing was verdubbeld (VAN CROMBRUGGE, S.,
“Opmerkelijke rechtspraak over kosten van vennootschap voor appartement aan zee”, _Fiscoloog _2019, nr. 1636, p. 1).
[4] [9] In casu ging het over een tandartsenvennootschap die samen met haar zaakvoerder een appartement in een kustgemeente aankocht: de vennootschap verwierf 99% van de volle eigendom, de
zaakvoerder de resterende 1%. De vennootschap stelde het appartement voor privégebruik ter beschikking aan haar zaakvoerder. De vennootschap wilde de afschrijvingen en de andere kosten i.v.m. het
appartement in aftrek brengen als beroepskost (BUYSSE, C., “Woning aan de kust: ook nieuw geluid in hof Antwerpen?”, _Fiscoloog _2020, nr. 1650, p. 9 en Antwerpen nr. 2018/AR/1207, 14 januari
2020, _Fisc. Koer. _2020, afl. 3, 57).
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
{preheader}
[Logo] [1]
DE AANLEG EN HERNIEUWING VAN ENERGIE-, WATER-, OF TELECOMMUNICATIELEIDINGEN IN APPARTEMENTSGEBOUWEN: VOORAFGAANDE TOESTEMMING VAN DE ALGEMENE VERGADERING VAN DE VME IS NIET LANGER VEREIST
-_ Augustus 2019 –
De gewijzigde appartementswetgeving geeft aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren sinds 1 januari 2019 het recht om energie-, water-, of telecommunicatieleidingen en bijhorende
faciliteiten in of op de gemene delen van een appartementsgebouw aan te leggen of te hernieuwen zonder dat een voorafgaande toestemming van de algemene vergadering van de Vereniging van Mede-Eigenaars
vereist is._
PROBLEEMSTELLING. Eigenaars in een appartementsgebouw hebben doorgaans slechts toegang tot het openbaar domein via de gemene delen van het gebouw. Veel bestaande appartementsgebouwen bezitten
verouderde energie-, water- en/of telecommunicatieleidingen. Om deze leidingen en bijhorende faciliteiten te hernieuwen, had men vroeger steeds de voorafgaande goedkeuring van de algemene vergadering
van de Vereniging van Mede-Eigenaars (hierna ‘de VME’) nodig om deze infrastructuur te hernieuwen. Deze vereiste voorafgaande goedkeuring kon de hernieuwing van deze leidingen vertragen en/of
bemoeilijken[1] [2].
UNILATERAAL RECHT. De gewijzigde appartementswetgeving kent aan individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren sinds 1 januari 2019 een unilateraal recht toe om kabels, leidingen en bijhorende
faciliteiten aan te leggen of te hernieuwen voor zover i) deze aanleg of hernieuwing voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen leiden tot een optimalisering van hun
betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie en ii) in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval de VME, hiervan geen financiële lasten
moeten dragen[2] [3].
TOEPASSINGSGEBIED. Zowel leidingen en kabels voor energie, water en telecommunicatie als bijhorende facilititeiten worden door de nieuwe regeling gevat. Er kan daarbij worden gedacht aan gasleidingen
voor de plaatsing van een verwarmingsketel op gas, kabels met ventilatiedoorvoeren voor de plaatsing van airco’s al dan niet met een buitenunit en kabels voor snel internet[3] [4]. Hoewel
zonnepanelen ook tot een energiebesparing kunnen leiden, zijn zonnepanelen van het toepassingsgebied uitgesloten[4] [5].
NOTIFICATIEPROCEDURE EN EIGENDOMSRECHT. Om de leidingen en/of hun bijhorende faciliteiten te mogen aanleggen of hernieuwen moet de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden
voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is enkel aan deze laatste, een beschrijving van de voorgenomen werken alsook een rechtvaardiging van
de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur, per aangetekende zending, ter kennis brengen.
De mede-eigenaars of de VME kunnen i) beslissen om zelf deze werken uit te voeren, maar dan moeten zij de operator en de betrokken individuele mede-eigenaar van dit voornemen tijdig op de hoogte
brengen; ii) zich verzetten tegen de voorgenomen werken of iii) niet (tijdig) reageren. Bij gebrek aan (tijdige) reactie kunnen de voorgenomen werken in beginsel rechtmatig door de individuele
mede-eigenaar en/of de operator worden uitgevoerd.
De individuele mede-eigenaar of de operator is eigenaar van de door hem uitgevoerde leidingen en/of bijhorende faciliteiten, die op de gemene delen zijn aangebracht, voor zover hij voormelde
materieelrechtelijke en formele voorwaarden heeft nageleefd[5] [6].
[1] [7] Voor een voorbeeld zie: Vred. Brugge 4 oktober 2012, _TGR _2013, p. 8.
[2] [8] Art. 577-2 § 10, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek.
[3] [9] Zie hierover verder: TIMMERMANS, R., “Kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in of op gemene delen: het nieuwe labyrint van de appartementseigendom”, _T. App.-R.C.D.I. _2018, afl.
3, p. 19-24.
[4] [10] Zonnepanelen zijn geen bijbehorende faciliteiten en brengen een belangrijk nadeel toe aan het gebruik van de gemene delen door de mede-eigenaars (Memorie van toelichting bij het wetsontwerp
houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, _Parl.
St. _Kamer 2017-2018, nr. 54-2919/001, p. 198.
[5] [11] SAGAERT, V., “Appartementsrecht en nutsleidingen: de nieuwigheden na de hervorming van 2018”, in CARETTE, N. en SAGAERT, V. (eds.), _Appartementsrecht III. Hervorming 2018 en actuele
ontwikkelingen, _Antwerpen, Intersentia, 2018,p. 217.
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[10] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
{preheader}
[Logo] [1]
DE OPZEGGING VAN EEN AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE DUUR: DE NIET-INACHTNEMING VAN EEN REDELIJKE OPZEGGINGSTERMIJN OPENT HET RECHT OP SCHADEVERGOEDING
-_ Juli 2019 –
Een aannemingsovereenkomst gesloten voor onbepaalde duur kan, in beginsel, door iedere partij te allen tijde worden opgezegd. De opzeggende contractspartij doet er daarbij goed aan een redelijke
opzeggingstermijn in acht te nemen. Bij ontstentenis van een redelijke opzeggingstermijn moet zij volgens een recent arrest van het Hof van Cassatie immers de schade vergoeden die haar medecontractant
lijdt wegens het niet in acht nemen van deze verplichting._
GEEN WETTELIJK BEPAALDE VERGOEDINGSREGELING. In tegenstelling tot aannemingsovereenkomsten voor een bepaalde duur of met een bepaald voorwerp[1] [2], bestaat er geen wettelijk bepaalde
vergoedingsregeling indien de opdrachtgever een aannemingsovereenkomst voor onbepaalde duur éénzijdig beëindigt. Behoudens bij andersluidend contractueel beding is de opdrachtgever niet gehouden de
aannemer te vergoeden voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen.
AANNEMINGSOVEREENKOMST VOOR ONBEPAALDE DUUR ZIJN STEEDS OPZEGBAAR. Zoals dit geldt voor alle overeenkomsten voor onbepaalde duur[2] [3], kan een aannemingsovereenkomst voor onbepaalde duur te allen
tijde door elk van de contractanten worden opgezegd[3] [4]. De opzegging kan contractueel worden gemoduleerd, maar kan contractueel niet onmogelijk worden gemaakt.
SCHADEVERGOEDING VEREIST IN GEVAL VAN ONREGELMATIGE VERBREKING. Ondanks de afwezigheid van een wettelijk bepaalde vergoedingsregeling en de principiële mogelijkheid om een aannemingsovereenkomst van
onbepaalde duur te allen tijde te kunnen beëindigen, mag een contractspartij een aannemingsovereenkomst niet onregelmatig verbreken, d.w.z. zonder inachtneming van een redelijke opzeggingstermijn.
Het redelijk karakter van een opzeggingstermijn hangt af van meerdere factoren, zoals de duurzaamheid van de opgezegde contractuele relatie, het belang van de aannemingsovereenkomst voor de partijen,
het omzetverlies en de impact van de opzegging op de aangegane investeringen en aanwervingen van de opgezegde partij, alsook het verrassend karakter van de opzegging[4] [5].
ARREST VAN HET HOF VAN CASSATIE VAN 28 JUNI 2019. Zelfs indien de aannemingsovereenkomst voor onbepaalde duur geen opzeggingstermijn voorschrijft, is de opzeggende contractspartij gehouden om een
redelijke opzeggingstermijn in acht te nemen. Wordt er geen redelijke opzeggingstermijn in acht genomen dan moet volgens het Hof van Cassatie de schade worden vergoed die de medecontractant lijdt
wegens het niet in acht nemen van deze verplichting. Deze schadevergoeding strekt ertoe de schade te compenseren die de contractspartij heeft geleden ingevolge de niet-inachtneming van de redelijke
opzeggingstermijn[5] [6].
[1] [7] Overeenkomstig artikel 1794 BW kan de opdrachtgever de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken, ook al is het werk reeds begonnen, mits hij de aannemer schadeloos stelt
voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen.
[2] [8] Er is sprake van een aannemingsovereenkomst voor onbepaalde duur indien de omvang van het werk of de uitvoeringsperiode niet is bepaald (Vred. Zomergem 27 februari 2009, _RW _2009-10, afl.
34, 1449).
[3] [9] Volgens het Hof van Cassatie is het een algemeen rechtsbeginsel dat overeenkomsten van onbepaalde duur op elk ogenblik door elk van de partijen kunnen worden beëindigd (Cass. 9 maart
1973, _Arr. Cass. _1973, 671; Cass. 29 mei 2015, nr. C.13.0390.N, www.juridat.be [10]). Overeenkomstig art. 1780 BW kan men zijn diensten slechts voor een tijd of voor een bepaalde onderneming
verbinden.
[4] [11] DE BOECK, A. en VAN RANSBEECK, R., “De opzegging in het algemeen” in A. DE BOECK en R. VAN RANSBEECK, (eds.), _Opzegging van handelscontracten _in _Bibliotheek Handelsrecht Larcier
– Algemeen handelsrecht en handelscontracten, _Gent, Larcier, 2014, nrs. 36-37 en GOOSSENS, W., _Aanneming van werk: het gemeenrechtelijk dienstencontract, _Brugge, die Keure, 2003, p. 1065-1072,
nrs. 1125-1131.
[5] [12] Cass. 28 juni 2019, C.18.0410.N, www.juridat.be.
Uitschrijven: {unsub}.
{webversion}
[Logo] [1]
© {year} Advocaat Vancauter, All rights reserved.
Links:
——
[1] https://www.advocaat-vancauter.be
[2] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn1
[3] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn2
[4] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn3
[5] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn4
[6] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftn5
[7] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref1
[8] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref2
[9] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref3
[10] http://www.juridat.be/
[11] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref4
[12] https://www.advocaat-vancauter.be/#_ftnref5
Advocatenbureau Van Cauter T. BV
Zultseweg 101, 8790 Waregem
T.: 056 61 08 80
M.: 0499 05 30 98
E.: info@advocaat-vancauter.be